
Diversifizierung mit Immobilien wirkt
2022 war ein Ausnahmejahr. Doch die Immobilienfonds von Union Investment haben sich in Krisenzeiten signifikant besser entwickelt als Aktien- und Rentenindizes. Dies wurde auf der zweiten Anlegerversammlung Immobilien deutlich.

Ein Beitrag von Verena Mönnig, stellvertretende Abteilungsdirektorin Marketing bei Union Investment Institutional
Kurz gefasst
- Dank einer sehr breiten Diversifizierung konnten die Immobilienfonds von Union Investment die Krisen des Jahres 2022 gut überstehen.
- Negative Faktoren wie etwa die Inflation konnten dank indexierter Mietverträge zu Mietsteigerungen im Bestand genutzt werden.
- Eigenkapital-Investoren wie Union Investment Institutional Property GmbH in guter Position.
- Die gestiegenen Energiepreise sind ein Katalysator für den Umbau zu einem klimafreundlichen Immobilienportfolio.
- Die Diversifikation mit Immobilienfonds hat im Jahr 2022 funktioniert.

Wenn es eines massiven Stresstests für Immobilienfonds bedurft hätte, dann wäre das Jahr 2022 ideal gewesen. Gleich mehrere negative Faktoren und Krisen kamen dabei zusammen und überlagerten sich: eine wachsende Inflation, die Zinswende und steigende Zinsen sowie die Preisvolatilität. All das hätte negative Folgen für die Anlageklasse der Immobilien haben können, sollte man meinen. Doch im Rückblick auf das vergangene Jahr konnte Bernhard Kraus, Geschäftsführer Union Investment Institutional und Gastgeber der Veranstaltung, feststellen: „Unsere Immobilienfonds waren im Jahr 2022 ein Stabilitätsanker.“
Wieso konnten die Immobilienfonds von Union Investment entgegen den kritischen Erwartungen gegenüber den Immobilienmärkten und den Immobilienbewertungen den Krisen so gut trotzen? Wie Wolfgang Kessler, Geschäftsführer von Union Investment Institutional Property, zu Beginn seiner Markteinschätzung feststellte, sind Immobilien Langfristanlagen, bei denen Krisen nichts Außergewöhnliches sind. Allerdings sind die Produkte von Union Investment dank einer sehr breiten Diversifizierung über Branchen, Regionen, Mieter, Mietvertragslaufzeiten und Themenkonzepte grundsätzlich resilient gegenüber negativen Einflüssen aufgestellt. In vielen Fällen konnten ungünstige Faktoren wie etwa die Inflation durch indexierte Mietverträge zu Mietsteigerungen im Bestand genutzt werden.

Zustand besser als die Stimmung
2023 wird im Gegensatz zum Vorjahr voraussichtlich ein stabileres makroökonomisches Umfeld bieten. Nach allem, was bisher absehbar ist, werde es eher eine Delle, aber keine Rezession geben. Der Immobilienmarkt habe sich aber wegen der Unsicherheiten des vergangenen Jahres von einem Verkäufer- in einen Käufermarkt gewandelt. Die Transaktionen haben deutlich abgenommen. „Wer nicht verkaufen muss, hält seine Immobilien“, sagte Kessler. Zudem habe das Neubauvolumen wegen der gestiegenen Preise deutlich abgenommen. All das führte insgesamt zu einer Angebotsverknappung und zu einer Aufwertung von qualitativ hochwertigen Bestandsimmobilien.
Davon profitierte der Vermietungsmarkt. Kaum eine Nutzungsart mit Ausnahme der Shoppingcenter habe bei der Nachfrage Verluste verzeichnet. Insgesamt bewertete Wolfgang Kessler daher die Aussichten positiv: „Wir haben weder eine Immobilienmarkt- noch eine -zykluskrise. Die Herausforderung besteht eher darin, eine Renditebalance in einem geänderten Kapitalanlageumfeld zu finden.“ Der Immobilienmarkt, so Kessler, sei substanziell gesund. In diesem Umfeld wird Union Investment europaweit sehr gezielt und sorgfältig nach Investmentchancen suchen. „Wir werden große Netze auswerfen, wir werden viel Geduld mitbringen, und wir werden Kapital dafür vorhalten“, sagte der Geschäftsführer von Union Investment Institutional Property.

Implikationen für die Immobilienfonds
Eigenkapital hat auf jeden Fall in dem neuen Zinsumfeld bei Finanzierungsfragen an Bedeutung gewonnen, wie Dr. Christian Seilheimer ausführte. „Die höheren Zinsen für Kredite haben unsere Immobilienfonds nicht belastet, da wir vor allem Eigenkapital eingesetzt haben.“ Als Leiter Produktmanagement Alternative Investments & Immobilien bei Union Investment Institutional stellte Dr. Seilheimer vor, welche Implikationen sich in dem Marktumfeld für die institutionellen Immobilienfonds von Union Investment ergeben.
Dabei konnte er zunächst eine positive Bilanz ziehen: „Sämtliche unserer institutionellen Immobilienfonds boten 2022 im Vergleich zu Aktien- und Rentenindizes eine positive Wertentwicklung.“ Während im vergangenen Jahr die Diversifikation zwischen Aktien und Renten ganz offensichtlich nicht funktioniert habe, konnten Immobilien hier zu einer breiteren Streuung beitragen und helfen, Portfolios zu stabilisieren. Die Diversifizierung mit Immobilien wirkt also. Das konnte Dr. Seilheimer auch durch den Vergleich der Wertentwicklung eines klassischen Portfolios und eines breiter diversifizierten „modernen“ Portfolios verdeutlichen. Unterm Strich konnte das „moderne“ Portfolio, in dem Immobilien, Private Equity und Infrastruktur anstatt von Spreadprodukten beigemischt waren, helfen, Verluste deutlich zu verringern, und das bei einer deutlich niedrigeren Volatilität und geringen Wertschwankungen.
Zusätzlich haben bei allen Fonds die Einnahmen, die aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden, zu den von Anlegern sehr geschätzten Ausschüttungen geführt. Hohe Vermietungsquoten von bis zu 100 Prozent dürften auch in Zukunft für entsprechende Cashflows bei Investoren sorgen.
Geplante Fondsöffnungen
Für 2023 stehen die bestehenden Immobilienfonds im Fokus.

Aktuelles aus der Risikobewertung
Abschließend zum ersten Teil der Anlegerversammlung stellte Bernhard Kraus noch die wesentlichsten Änderungen und die aktuellen Ergebnisse der 44er-Prüfung in Bezug auf die Risikobewertung von Immobilienfonds von Union Investment vor. Die Anpassungen in der MaRisk Banken haben auch zu einem Anstieg der gemessenen Risiken geführt. Zum einen hat Union Investment Anpassungen bei den Risikoparametern vorgenommen und den Betrachtungshorizont verlängert. Zum anderen wurden Einzeltitelrisiken in Immobilienanlagen stärker berücksichtigt. Die von Union Investment ausgewiesenen Zahlen zeigen aber auch, dass die genannten Risiken abnehmen, je breiter die Immobilienanlagen aufgestellt sind. Dafür bietet Union Investment unterschiedliche Fonds an, von denen einige im weiteren Verlauf der Anlegerversammlung vorgestellt wurden.
Strategie, Aufstellung und Ausblick auf ausgewählte Immobilienlösungen
UniInstitutional European Real Estate und UniInstitutional German Real Estate
Stabiles Investment für die Immobilienfondsanlage
Fondsmanager Carsten Thiel stellte auf der Anlegerversammlung mit UniInstitutional European Real Estate und UniInstitutional German Real Estate zwei Klassiker bei den institutionellen Publikumsfonds von Union Investment vor. Beide Fonds sind etablierte Basisbausteine in institutionellen Portfolios von Banken und Firmenkunden. Sie verfolgen eine klare Gesamtstrategie und zielen auf stetige Erträge ab. Dafür werden verschiedene Nutzungsarten (Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik) in 16 Ländern in ganz Europa beziehungsweise an 16 Standorten in Deutschland eingesetzt. Der vom Volumen her kleinere Fonds UniInstitutional German Real Estate hat diesen Mix noch um Wohnimmobilien erweitert. Beide Fonds konnten in den vergangenen Monaten von indexierten Mieten bei hohen Vermietungsquoten und geringen bis gar keinen Fremdkapitalanteilen profitieren.

Beide Fonds wiesen in den vergangenen zwölf Monaten eine überdurchschnittliche Rendite auf. UniInstitutional European Real Estate konnte außerdem dank der breiten Diversifizierung durch eine bemerkenswert geringe Volatilität gegenüber dem Wettbewerb überzeugen. Bei beiden Fonds spielt außerdem ein nachhaltiger Managementansatz eine Rolle. Beide Fonds sind nach Artikel 8+ investiert. Alle Objekte in den Fonds verfügen über ein Nachhaltigkeits-, Carbon- und Energiemonitoring. Wo notwendig, wird saniert, um die Klimaziele zu erreichen. „Das Thema gewinnt auf jeden Fall an Bedeutung, und ich glaube, dass man irgendwann ein ,Green Premium' kriegt“, sagte Carsten Thiel. „Nachhaltige Immobilien mit geringen Nebenkosten erhöhen schon jetzt die Mieterbindung.“
UII EuropeanM
Ertragspotenziale im Midscale-Segment
Es muss nicht immer die Premiumimmobilie in der top innerstädtischen Lage sein. Vielmehr sucht der Spezialfonds UII EuropeanM antizyklische Entwicklungschancen an Standorten mit Entwicklungspotenzial. Dabei steht das M für ausgewählte Midscale-Immobilien, die ein moderates Mietpreisniveau aufweisen und mit nachhaltigem Cashflow höhere Ertragschancen als eine konventionelle „Core“-Strategie bieten.

Wie Fondsmanager Michael Kammerzell erläuterte, werden solche Immobilien breit gestreut über ganz Europa gesucht und über die Nutzungsarten Büro (59 Prozent), Einzelhandel, Hotel und Logistik genutzt. Mit Deutschland und Finnland konnten im vergangenen Jahr zwei neue Ländermärkte für das Sondervermögen erschlossen werden. Mittlerweile hat der Fonds außerdem seine Fremdkapitalquoten fast vollkommen reduziert, denn „Eigenkapital ist in dem Zinsumfeld König“, wie Kammerzell betonte.
Wohnen Deutschland Spezial
Wohninvestments mit Core/Core-Plus-Strategie
Gewohnt wird immer. Wohnimmobilien im mittleren Preissegment haben sich dabei als unverzichtbare Assets entwickelt. Aufgrund eines weiter gewachsenen Nachfrageüberhangs von inzwischen 700.000 fehlenden Mietwohnungen in Deutschland bietet dieses Anlagesegment sehr gute ökonomische Entwicklungspotenziale. Bereits Ende 2017 hatte Union Investment die Deutsche Asset One mit dem Investment und Asset Management von Wohnen Deutschland Spezial beauftragt. Thilo von Stechow, Geschäftsführer der Deutschen Asset One, stellte das Konzept des Spezialfonds für Depot-A-Anleger vor.

Zu den Wettbewerbsvorteilen von Wohnen Deutschland Spezial zählt, dass der Fonds in nachfragestarken Märkten im mittleren Preissegment investiert ist. Dem genossenschaftlichen Gedanken folgend, kann so bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden, wobei der hohe Anteil indexierter Mietverträge (> 50 Prozent) erlaubt, die Mieten weiter zu erhöhen, aber trotzdem deutlich unter der Marktmiete zu liegen. Schließlich wird in dem Portfolio auf energieeffiziente Wohnungen geachtet. „Auf dem Dekarbonisierungspfad befinden wir uns bereits auf dem Zielniveau von 2031/2032“, hielt von Stechow fest. Dadurch gelingt es, die Nebenkosten moderat zu halten, was Potenzial zur Steigerung der Nettokaltmieten bietet.
Wohnen Deutschland Spezial kann in der aktuell laufenden Zeichnungsphase noch bis zum 28. Februar 2023 gezeichnet werden. Bisher wurde bereits eine Milliarde Euro für den Spezialfonds eingesammelt.
German Small Asset Invest II
Erfolgreich in der Nische
German Small Asset Invest ist ursprünglich als gemeinsamer Clubdeal einiger Banken gestartet. Das Konzept war so erfolgreich, dass Union Investment gemeinsam mit dem auf Immobilien spezialisierten Asset- und Portfoliomanager IMAXXAM im Jahr 2020 German Small Asset Invest II als Folgeprodukt für eine breitere institutionelle Anlegerschaft auflegte. Christoph Geißler, Mitglied der Geschäftsführung von IMAXXAM, stellte das Konzept und die Entwicklung des Fonds vor.

Der German Small Asset Invest II-Fonds investiert in sorgfältig ausgewählte Nischenobjekte mit kleineren Losgroßen zwischen acht und 50 Millionen Euro an B-, C- und D-Standorten in Deutschland. Der Fonds investiert zu 75 Prozent in Büro- und Handelsimmobilien und zu einem kleinen Teil in Wohnnutzungen. Trotz einer hohen Fremdkapitalquote von 45 Prozent kann der Fonds dank einer Restlaufzeit bei den Bankdarlehen von 8,8 Jahren und einem durchschnittlichen Zinssatz von 1,30 Prozent auch im Falle weiter steigender Zinsen relativ entspannt in die Zukunft schauen.
„Jetzt, wo Cash wieder King ist, gibt uns die Transaktionssicherheit des genossenschaftlichen Verbundes die Möglichkeit, mit höheren Eigenkapitalquoten am Markt agieren zu können“, berichtete Christoph Geißler. Die geänderten Marktbedingungen bieten diesem Fonds gute Chancen, das Portfolio weiter zu diversifizieren und auszubauen. Dabei arbeitet IMAXXAM auch darauf hin, German Small Asset Invest II als Artikel-8-Fonds zu qualifizieren. Zu den Besonderheiten der Objektbewirtschaftung zählt ein grünes Facility und Waste Management.
Podiumsdiskussion mit den Experten
Nach einer abschließenden Podiumsdiskussion, bei der die Experten ausgewählte Zuschauerfragen beantworteten, hielt Bernhard Kraus fest: „Wir rechnen nicht mit signifikanten Abschlägen in unseren Immobilienfondsbewertungen. Das bedeutet für Sie“, sagte er an die Zuschauer gerichtet, „halten Sie an Ihren Immobilienfonds fest.“ Zur Aufstockung der Immobilienquoten bieten die diversen Zeichnungsphasen im Jahr 2023 genügend Möglichkeiten.

Ausgewählte Immobilien in den institutionellen Fonds
Aufzeichnung der Veranstaltung vom 24. Januar 2023
Hier können Sie die Aufzeichnung des Live-Streams noch einmal verfolgen:

Chancen und Risiken
Ausführliche produktspezifische Informationen und Hinweise zu Chancen und Risiken der oben genannten Fonds entnehmen Sie bitte den jeweils aktuellen Verkaufsprospekten, den Anlagebedingungen, den wesentlichen Anlegerinformationen sowie den Jahres- und Halbjahresberichten, die Sie von Ihrem Kundenbetreuer erhalten. Diese Dokumente bilden die allein verbindliche Grundlage für den Erwerb.
Stand aller Informationen, Erläuterungen und Darstellungen: 31. Januar 2023, soweit nicht anders angegeben.