Diversifizierung mit Immobilien wirkt

Ein Beitrag von Verena Mönnig, stellvertretende Abteilungsdirektorin Marketing bei Union Investment Institutional

Wenn es eines massiven Stresstests für Immobilienfonds bedurft hätte, dann wäre das Jahr 2022 ideal gewesen. Gleich mehrere negative Faktoren und Krisen kamen dabei zusammen und überlagerten sich: eine wachsende Inflation, die Zinswende und steigende Zinsen sowie die Preisvolatilität. All das hätte negative Folgen für die Anlageklasse der Immobilien haben können, sollte man meinen. Doch im Rückblick auf das vergangene Jahr konnte Bernhard Kraus, Geschäftsführer Union Investment Institutional und Gastgeber der Veranstaltung, feststellen: „Unsere Immobilienfonds waren im Jahr 2022 ein Stabilitätsanker.“

Wieso konnten die Immobilienfonds von Union Investment entgegen den kritischen Erwartungen gegenüber den Immobilienmärkten und den Immobilienbewertungen den Krisen so gut trotzen? Wie Wolfgang Kessler, Geschäftsführer von Union Investment Institutional Property, zu Beginn seiner Markteinschätzung feststellte, sind Immobilien Langfristanlagen, bei denen Krisen nichts Außergewöhnliches sind. Allerdings sind die Produkte von Union Investment dank einer sehr breiten Diversifizierung über Branchen, Regionen, Mieter, Mietvertragslaufzeiten und Themenkonzepte grundsätzlich resilient gegenüber negativen Einflüssen aufgestellt. In vielen Fällen konnten ungünstige Faktoren wie etwa die Inflation durch indexierte Mietverträge zu Mietsteigerungen im Bestand genutzt werden.

Zustand besser als die Stimmung

2023 wird im Gegensatz zum Vorjahr voraussichtlich ein stabileres makroökonomisches Umfeld bieten. Nach allem, was bisher absehbar ist, werde es eher eine Delle, aber keine Rezession geben. Der Immobilienmarkt habe sich aber wegen der Unsicherheiten des vergangenen Jahres von einem Verkäufer- in einen Käufermarkt gewandelt. Die Transaktionen haben deutlich abgenommen. „Wer nicht verkaufen muss, hält seine Immobilien“, sagte Kessler. Zudem habe das Neubauvolumen wegen der gestiegenen Preise deutlich abgenommen. All das führte insgesamt zu einer Angebotsverknappung und zu einer Aufwertung von qualitativ hochwertigen Bestandsimmobilien.

Davon profitierte der Vermietungsmarkt. Kaum eine Nutzungsart mit Ausnahme der Shoppingcenter habe bei der Nachfrage Verluste verzeichnet. Insgesamt bewertete Wolfgang Kessler daher die Aussichten positiv: „Wir haben weder eine Immobilienmarkt- noch eine -zykluskrise. Die Herausforderung besteht eher darin, eine Renditebalance in einem geänderten Kapitalanlageumfeld zu finden.“ Der Immobilienmarkt, so Kessler, sei substanziell gesund. In diesem Umfeld wird Union Investment europaweit sehr gezielt und sorgfältig nach Investmentchancen suchen.  „Wir werden große Netze auswerfen, wir werden viel Geduld mitbringen, und wir werden Kapital dafür vorhalten“, sagte der Geschäftsführer von Union Investment Institutional Property.

Implikationen für die Immobilienfonds

Eigenkapital hat auf jeden Fall in dem neuen Zinsumfeld bei Finanzierungsfragen an Bedeutung gewonnen, wie Dr. Christian Seilheimer ausführte. „Die höheren Zinsen für Kredite haben unsere Immobilienfonds nicht belastet, da wir vor allem Eigenkapital eingesetzt haben.“ Als Leiter Produktmanagement Alternative Investments & Immobilien bei Union Investment Institutional stellte Dr. Seilheimer vor, welche Implikationen sich in dem Marktumfeld für die institutionellen Immobilienfonds von Union Investment ergeben.

Dabei konnte er zunächst eine positive Bilanz ziehen: „Sämtliche unserer institutionellen Immobilienfonds boten 2022 im Vergleich zu Aktien- und Rentenindizes eine positive Wertentwicklung.“  Während im vergangenen Jahr die Diversifikation zwischen Aktien und Renten ganz offensichtlich nicht funktioniert habe, konnten Immobilien hier zu einer breiteren Streuung beitragen und helfen, Portfolios zu stabilisieren. Die Diversifizierung mit Immobilien wirkt also. Das konnte Dr. Seilheimer auch durch den Vergleich der Wertentwicklung eines klassischen Portfolios und eines breiter diversifizierten „modernen“ Portfolios verdeutlichen. Unterm Strich konnte das „moderne“ Portfolio, in dem Immobilien, Private Equity und Infrastruktur anstatt von Spreadprodukten beigemischt waren, helfen, Verluste deutlich zu verringern, und das bei einer deutlich niedrigeren Volatilität und geringen Wertschwankungen.

Zusätzlich haben bei allen Fonds die Einnahmen, die aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden, zu den von Anlegern sehr geschätzten Ausschüttungen geführt. Hohe Vermietungsquoten von bis zu 100 Prozent  dürften auch in Zukunft für entsprechende Cashflows bei Investoren sorgen.

Aktuelles aus der Risikobewertung

Abschließend zum ersten Teil der Anlegerversammlung stellte Bernhard Kraus noch die wesentlichsten Änderungen und die aktuellen Ergebnisse der 44er-Prüfung in Bezug auf die Risikobewertung von Immobilienfonds von Union Investment vor. Die Anpassungen in der MaRisk Banken haben auch zu einem Anstieg der gemessenen Risiken geführt. Zum einen hat Union Investment Anpassungen bei den Risikoparametern vorgenommen und den Betrachtungshorizont verlängert. Zum anderen wurden Einzeltitelrisiken in Immobilienanlagen stärker berücksichtigt. Die von Union Investment ausgewiesenen Zahlen zeigen aber auch, dass die genannten Risiken abnehmen, je breiter die Immobilienanlagen aufgestellt sind. Dafür bietet Union Investment unterschiedliche Fonds an, von denen einige im weiteren Verlauf der Anlegerversammlung vorgestellt wurden.

Podiumsdiskussion mit den Experten

Nach einer abschließenden Podiumsdiskussion, bei der die Experten ausgewählte Zuschauerfragen beantworteten, hielt Bernhard Kraus fest: „Wir rechnen nicht mit signifikanten Abschlägen in unseren Immobilienfondsbewertungen. Das bedeutet für Sie“, sagte er an die Zuschauer gerichtet, „halten Sie an Ihren Immobilienfonds fest.“ Zur Aufstockung der Immobilienquoten bieten die diversen Zeichnungsphasen im Jahr 2023 genügend Möglichkeiten.

Stand aller Informationen, Erläuterungen und Darstellungen: 31. Januar 2023, soweit nicht anders angegeben.