„Immobilien als Wertstabilisator im Depot A“

Ein Beitrag von Wolfgang Kessler, Geschäftsführer von Union Investment Institutional Property

Die Immobilienmärkte in Deutschland und Europa stehen ebenso wie Wirtschaft und Kapitalmarkt unter dem komplexen Einfluss von hoher Inflation, deutlich gestiegenen Zinsen, geopolitischen Verwerfungen, versorgungstechnischen Engpässen (Rohstoffe, Energie) und zum Teil erheblichen Störungen von Lieferketten. Ein Krisenszenario baut sich auf, und die jahrelang positive Entwicklung der Immobilienmärkte geht in eine Phase des Umschwungs.

Erfahrungsgemäß reagieren Immobilienfonds zeitverzögert auf sich ändernde wirtschaftliche Umstände. Dies liegt auch daran, dass gute Immobilien eine „innere Stärke“ besitzen. Diese definiert sich zum einen durch sachwertorientierte Aspekte wie Bodenwert, Gebäudequalität und Lagegegebenheit (etwa beschränkte Vermehrbarkeit von Innenstadtlagen, ordnungspolitische Rahmensetzungen für bestimmte Nutzungsarten wie Fachmarktzentren und Logistik und anderes). Zum anderen bestehen ertragssichernde Komponenten aus laufenden Mietverträgen, Wertsicherungsklauseln und bonitätsgeprüften Mietern. Das zugrunde liegende Bewertungsverfahren ist dabei auf nachhaltige Erträge unter der Maßgabe von Transaktionen zwischen „kaufwilligen Käufern“ und „verkaufswilligen Verkäufern“ ausgelegt. Verkäufe aus Gründen wirtschaftlicher Drucksituationen bleiben daher unberücksichtigt.

Hierauf wirken nun die makroökonomischen Einflüsse ein. Die derzeit sehr komplexe Zusammensetzung der Themen erfordert eine genaue Analyse. So können Wechselwirkungen von Inflation und Zinsen nicht nur unter dem klassischen Aspekt der Konjunkturentwicklung beurteilt werden. Der aktuelle Inflationsschub ist stark durch äußere Einflüsse geprägt, und die Zinsmärkte reagieren darauf eher mit hohen Schwankungen als mit kontinuierlichen Anpassungen. Leitzinsanpassungen zur Inflationsbekämpfung stehen aktuell in einem sehr sensiblen Spannungsfeld zwischen einer sich abschwächenden Wirtschaftsentwicklung und Inflationsbekämpfung.

Nachholeffekte konsequent nutzen

Grundsätzlich wirkt die derzeitige Inflationsschubphase für die in der Regel wertgesicherten Mietverträge in der institutionellen Immobilienanlage ertragssteigernd. Während in den vergangenen Jahren wegen der geringen Inflation nur ein unterdurchschnittliches Mietpreiswachstum bei Bestandsmieten erzielt werden konnte, ergeben sich aktuell große Nachholeffekte. Es kommt nun darauf an, diese Potenziale konsequent zu nutzen, ohne die Miettragfähigkeit für die Mieter – nicht zuletzt auch unter dem Aspekt steigender Nebenkosten – dabei außer Acht zu lassen.

Durch erhöhte Bestandsmieten ergeben sich im Weiteren auch Unterstützungseffekte für die Immobilienwerte. Während nunmehr höher rentierliche Anlagealternativen am Kapitalmarkt zu einer höheren Renditeerwartung der Investoren an die Immobilienanlage führen, wirken Mietsteigerungen renditesteigernd. Zwar wird für die meisten Nutzungsarten eine nachlassende Dynamik in der Entwicklung der Spitzenmieten erwartet, doch werden viele Bestandsmieten aufgrund der zurückhaltenden Anpassungen der vergangenen Jahre auch nach entsprechend hohen Indexanpassungen nach wie vor als marktgerecht einzuschätzen sein. Neben den bestehenden konservativen Werteinschätzungen erhalten die Portfolios somit weitere Elastizität für etwaige Marktkorrekturen.

Preisanpassungen in laufenden Transaktionen

Dies hat auch einen entsprechenden Einfluss auf den Transaktionsmarkt. In der ersten Phase der aktuellen Trendwende wurde zunächst einmal die preisliche Überhitzung aus den Märkten genommen. Nahezu gleichlaufend wurden stark auf Fremdkapitaleinsatz ausgelegte Investoren durch Eigenkapitalinvestoren ersetzt. Aufsetzend auf den bisherigen Renditeanforderungen erklären sich dadurch auch die ersichtlichen Preisanpassungen in laufenden Transaktionen. In einem nächsten Schritt zeigt sich nun, dass bei deutlich abnehmendem Transaktionsvolumen die steigenden Renditeanforderungen der Investoren bei Immobilientransaktionen in die Preisfindung Eingang finden. Für diese Phase hilft es, sich zu vergegenwärtigen, dass Verkäufer in der Regel auf „absolute Verkaufspreise“ reflektieren, während Käufer nach „Rendite“ suchen. Die Variable dazwischen bildet die Miethöhe. Erwartet werden darf, dass das Transaktionsgeschehen nun zunächst in gewisser Weise uneinheitlich erscheint, da sich um den Transaktionszeitpunkt herum bewegende Mietanpassungen zu unterschiedlichen Kaufpreisfaktoren führen werden. Darüber hinaus werden weitere, für außenstehende Dritte nicht leicht ersichtliche Preisbildungsparameter wie etwa die Übernahme von Miet-Incentives oder Absicherungspaketen die Nachvollziehbarkeit in der Preisbildung erschweren. Wie sich dann richtungsweisend im Laufe der Zeit die Märkte preislich erkennbar neu kalibrieren, wird stark vom weiteren Verlauf der Entwicklungen in der Wirtschaft, dem Kapitalmarkt und den besonderen aktuellen Unsicherheitsfaktoren abhängen.

Grundsätzlich wird man aber davon ausgehen können, dass sich für eigenkapitalorientierte Anleger perspektivisch wieder verbesserte Renditechancen ohne Fremdkapitalbeimischung ergeben und es zu Beginn einer erkennbaren Ausbildung eines neuen Preisniveaus zu Wettbewerbsvorteilen für Eigenkapitalinvestoren kommen wird. Auf dieses „window of opportunity“ gilt es die Immobilienfonds vorzubereiten und durch gezielte Kapitaleinwerbungen eine entsprechende Investitionsfähigkeit herzustellen.

Bezieht man dies alles nun auf unsere institutionellen Immobilienfonds, so kann man sagen, dass sowohl ein gut diversifiziertes Portfolio innerhalb der Fonds als auch ein gut diversifiziertes Portfolio in der Gesamtallokation des Anlegers die erforderliche Stabilität schaffen. Letztlich bedeutet Diversifikation in den Fonds nicht nur eine regionale oder sektorale Verteilung, sondern beispielsweise auch ein diversifiziertes Mieterportfolio, unterschiedliche Flächennutzungsmodelle, gestaffelte Mietvertrags- und Kreditausläufe und vieles mehr. So konnten sich in früheren Krisen unsere Kern- und Beimischungsprodukte basierend auf den traditionellen Nutzungsarten (Büro, Handel, LEH, Logistik, Hotel, Wohnen) innerhalb einer diversifizierten Anlagestrategie durch unterschiedliche Stärken bewähren und Schwankungen ausgleichen. Für die aufkommenden Marktunsicherheiten eignen sich daher insbesondere die diversifizierten institutionellen Publikumsfonds UniInstitutional European Real Estate und UniInstitutional German Real Estate als wertstabilisierende Anlagebasis. Als ertragsorientierte Beimischung kann der Themenfonds Urban Campus Nr. 1 dienen, der durch seine granulare Mieterstruktur, ein Campus-Nutzungskonzept für Mieter mit funktionalen Ansprüchen und ein aktives Management vor Ort eine gute Ergänzung bildet. Sektoral eignen sich nach wie vor die Nutzungsarten Lebensmitteleinzelhandel/Fachmärkte, die mit den REDOS Einzelhandelsfonds zur Verfügung stehen, und Investments in Wohnen, wie dem Wohnen Deutschland Spezial, einem Wohnimmobilienfonds mit breiter Streuung und ertragsstarker Substanz.

Stand aller Informationen, Erläuterungen und Darstellungen:
10. Oktober 2022, soweit nicht anders angegeben.