Private Debt

Private Debt im Allgemeinen ist die Bereitstellung von Krediten durch Nicht-Banken, die ohne Einschaltung des Kapitalmarktes vergeben werden. Auch Begriffe wie „nicht-börsenbasierte Schulden“ oder „privatplatzierte Obligationen“ werden als Synonyme für den englischen Ausdruck Private Debt (PD) verwendet. Es gibt verschiedene Unterkategorien von Private Debt bei denen Real Estate Debt einen attraktiven Teilbereich abbildet.

Kreditinstitute reagieren aufgrund neuer regulatorischer Auflagen und steigender Risikovorsorge im Firmenkreditportfolio mit einer restriktiveren Kreditvergabepolitik. Die hieraus entstehende Finanzierungslücke zwischen Eigenkapital des Projektentwicklers / Investors und dem Fremdkapital der finanzierenden Bank muss daher über alternative Finanzierungsquellen bereitgestellt werden. Dieser Trend wird sich auch zukünftig fortsetzen.

Besonders in der kapitalintensiven Immobilienbranche ergeben sich somit alternative Finanzierungsopportunitäten. Private Real Estate Debt umfasst somit das Schließen der Finanzierungslücke von Immobilien(-projekten) durch Nichtbanken, im Wesentlichen durch Immobilienkreditfonds. Diese bieten einen differenzierten und diversifizierten Einstieg in die Finanzierungswelt von Immobilien. Während diese Form der Finanzierung im angelsächsischen und amerikanischen Raum bereits seit langem etablierter Standard in der Immobilienfinanzierung ist, steigt auch im europäischen und deutschsprachigen Raum die Nachfrage nach ergänzenden Finanzierungsstrukturen.

Das Vergabespektrum von Immobilienkrediten kann wie folgt unterteilt werden:

Die Direktvergabe von Immobilienkrediten als Real Estate Debt ist eine mittelbare Investition in den geprüften und anfassbaren Substanzwert „Immobilie“ und grenzt sich damit deutlich von verbrieften oder hybriden Kapitalmarktprodukten ab. Anders als Anleihen, Aktien oder Derivate ist die Direktvergabe von Real Estate Debt zweckgebunden und kann vom Kreditmanager durch Kapitalschutzmechanismen, Informationsverpflichtungen, Sicherheiten und zustimmungspflichtige Geschäfte maßgeblich beeinflusst, überwacht und geschützt werden.

Für die Darlehensgewährung steht eine Vielzahl an möglichen Sicherheiten zur Verfügung. So können die Mezzanine-Darlehen unter anderem mit nachrangigen Grundschulden, Bürgschaften, Patronatserklärungen, Verpfändungen sowie Call-Optionen oder weiteren Sicherungsmechanismen ausgestattet sein. Für Whole Loans besteht darüber hinaus die Sicherheit in Form von erstrangigen grundpfandrechtlichen Sicherheiten, da kein vorrangig finanzierender Kreditgeber in eine solche Transaktion eingebunden ist.

Die Assetklasse Private Real Estate Debt verfügt über ein attraktives Rendite-Risiko-Profil mit gleichzeitig geringer Korrelation zu traditionellen Anlageklassen. Aufgrund der Komplexität und hohen Spezialisierung der einzelnen Finanzierungen sind ein besonders breites und tiefes Netzwerk sowie Kenntnisse in den Immobilien-, Finanz- und Finanzierungsmärkten wesentliche Erfolgsfaktoren. Union Investment bietet über Immobilienkreditfonds den Zugang zu einem breit diversifizierten und ausgewogenen Portfolio an Immobilienkrediten, das eine Streuung über Sektoren, Laufzeiten, Nutzungsarten, Regionen und Darlehensnehmer ermöglicht.